Een NVM makelaar voor een schijntje…

Makelaar_eindhoven_voor-een-schijntje

Veel makelaars ergeren zich aan de reclame van internetmakelaars, ze doen dit heel slim en geven de verkopers het gevoel veel geld te besparen: “Een echte NVM makelaar voor een schijntje van de prijs van een traditionele makelaar”.

internetmakelaars

Voor de consument lijken alle makelaars op elkaar en is het enige verschil dat je bij een internetmakelaar de bezichtigingen zelf moet doen, maar is dat wel zo?

De consument is net als de huidige woningmarkt enorm veranderd door het digitale tijdperk.

 Charles

“Het is niet de sterkste van een soort die overleeft, ook niet de intelligentste. Wel degene die zich het beste aan veranderingen kan aanpassen.” -Charles Darwin 1809

 

De veranderende markt

Het leven is onderhevig aan veranderingen en dat heeft ook in meer of mindere mate impact op de manier hoe consumenten hun beslissing maken. Met de komst van internet in elke woonkamer van Nederland is het voor consumenten stukken gemakkelijker geworden om zichzelf goed te kunnen oriënteren, informeren en uiteindelijk ook te consumeren. Dit heeft de afgelopen jaren een enorme invloed op de meeste branches gehad.

Denk bijvoorbeeld aan het boeken van een vakantie of het kopen van een fotocamera. Het gebeurt allemaal online en we kunnen er niet omheen. We zien de gevolgen dagelijks om ons heen. Vroeger kon je in december over de koppen lopen in het winkelcentrum, nu bestellen veel mensen producten online. Uiteindelijk hebben bedrijven die niet met de tijd zijn meegegaan, dus aan hun oude werkwijze hebben vastgehouden (door bijvoorbeeld niets te doen op internet en niet zichtbaar te zijn in sociale media) het meeste last van teruglopende resultaten.

Bedrijven zoals Vroom & Dreesmann, Kijkshop, Phone house, Free Record shop, maar ook toonaangevende internationale bedrijven als Nokia hebben allemaal de veranderde markt vanaf het begin af aan onderschat. Dit heeft uiteindelijk tot hun ondergang geleid. De consument is het laatste decennium veel mondiger geworden en kan door de komst van het internet ook veel meer zelf. Ze laat zich in ieder geval niet langer de les lezen omdat ze er geen “verstand” van zou hebben….

Door onder andere deze verandering is er in 2005 een nieuw fenomeen in de makelaardij opgestaan: De internetmakelaar. Een internetmakelaar kost slechts een schijntje van een traditionele makelaar en Makelaarsland was de eerste internetmakelaar van Nederland. Dit was in de ogen van veel makelaars een bedreiging van hun bestaan, maar is dat werkelijk zo? Het verleden heeft ons geleerd dat wanneer we niet mee bewegen in een veranderende markt, we minder overlevingskans hebben dan wanneer we dit wel doen. Dus inderdaad, dit kan een bedreiging vormen voor sommigen traditionele makelaars.

situatie

 

De traditionele makelaar

Een makelaar volgens Wikipedia: “Een makelaar bemiddelt bij koop en verkoop, huur en verhuur van huizen, kantoren, roerende zaken, verzekeringen, op de goederentermijnmarkt of ander roerend, onroerend of registergoed, regelt contracten en (ver)koopafspraken. Een groot deel van het werk bestaat uit het zoeken van (de makelaar van) een geschikte partij om dat bepaalde goed eenmalig mee te verhandelen. De makelaar is dus slechts tussenpersoon en is werkzaam krachtens een overeenkomst van bemiddeling. Het vak wordt de ‘makelaardij’ genoemd.”

Een traditionele woningmakelaar is een gecertificeerde of beëdigde makelaar die doorgaans de verkoop of aankoop van een woning van A tot Z organiseert. Een goede makelaar ontzorgt. Daarnaast zijn zij vaak al vele jaren actief als makelaar en weten dan ook als geen ander hoe te onderhandelen. Heb je een druk leven of vind je het niet fijn om de bezichtigingen zelf te doen, dan is de keuze voor een traditionele makelaar een logische keuze. Dat is echt een pluspunt, want met de juiste onderhandelingen zorg je uiteindelijk voor het beste eindresultaat. Dit is voor een makelaar een belangrijke manier om zich te onderscheiden.

Is een traditionele makelaar nog wel van deze tijd? Ook makelaars gaan met de tijd mee en bieden tegenwoordig ook veelal gedeeltelijk dezelfde diensten aan als een internetmakelaar. Bij een aantal traditionele makelaars komt het voor dat men ervoor kan kiezen om de bezichtigingen zelf te doen. De traditionele makelaar heeft geen keuze dan met haar tijd mee te gaan, anders worden ze straks een ouderwetse makelaar en dat is het begin van het einde.

Een ander kenmerk van een traditionele makelaar is een fysiek kantoor, dit is voor sommige consumenten een belangrijk voordeel. Mensen vinden het fijn om bij een makelaarskantoor naar binnen te kunnen lopen als ze vragen hebben. De lokale makelaars met een kantoor in de regio hebben als voordeel dat ze meer lokale naamsbekendheid hebben. Omdat ze al jarenlang actief zijn in een bepaalde regio kennen zij de plaatselijke huizenmarkt. Dat heeft weer als voordeel dat zij het beste weten wat een goede verkoopprijs en de uiteindelijk te verwachten koopsom zal zijn.

Een belangrijk verschil tussen een traditionele makelaar en een internetmakelaar is het prijsverschil. Het is natuurlijk vanzelfsprekend dat een traditionele makelaar, die alles uit handen neemt en er dus ook meer werk mee heeft, duurder is dan een internetmakelaar. Met een internetmakelaar zou je dus meer geld kunnen besparen, tenminste zo lijkt het…. Daar zou je een kanttekening bij kunnen plaatsen aangezien traditionele makelaars persoonlijk onderhandelen met de potentiële kopers en daardoor meer uit een verkoop kunnen halen. Een makelaar die de koper tijdens de bezichtiging heeft gezien en gesproken kan een betere inschatting maken van de situatie en zijn opdrachtgever van beter advies voorzien. Echter, het is niet bewezen dat dit ook echt het geval is in de praktijk en dit zal zeker niet gezien het onderlinge kwaliteitsverschil voor elke makelaar van toepassing zijn.

Als ik de situatie op mezelf en mijn kantoor Hypodomus Makelaars in Eindhoven reflecteer vind ik het belangrijk dat wij onze opdrachtgevers helpen op een manier zoals we zelf ook als consument geholpen willen worden. Dus eerlijk, transparant en 100% partijdig want ik wil van elke opdrachtgever een echte ambassadeur maken.

 

Sleutel-tot-succes

De internetmakelaar

Voor een consument zonder ervaring met een goede makelaar, lijken alle makelaars op elkaar en is het enige verschil dat je bij een internetmakelaar de bezichtigingen zelf moet doen. Is dat wel echt zo? Het mag duidelijk zijn dat ik overtuigd ben van niet!

In 2005 werd de eerste internetmakelaar Makelaarsland opgericht. Het werk van de traditionele makelaars heeft niet overal dezelfde kwaliteit en het is een relatief kostbare zaak om je woning te verkopen via een makelaar. Wanneer een makelaar slecht werk aflevert dan gaat de onvrede groeien bij klanten. Logisch dat er dan consumenten vinden dat de kosten niet in verhouding staan tot de dienstverlening. Er was destijds tevens een groot gebrek aan transparantie van makelaars naar hun klanten toe. Hier zijn de internetmakelaars handig op ingesprongen. Met het idee ‘Verkopen doen we samen’ bedacht Makelaarsland een nieuwe formule en daarmee werd de Internetmakelaar geboren. Inmiddels is Makelaarsland de grootste internetmakelaar van Nederland. En wie succesvol is, wordt gekopieerd zoals je hieronder kunt zien zijn er inmiddels vele varianten in de markt te vinden.

 

De traditionele makelaar versus de internetmakelaar 

Als lokaal NVM makelaarskantoor vinden wij onszelf natuurlijk een betere optie dan een internetmakelaar. Maar wij zijn dan ook bevooroordeeld. Wat zijn de verschillen? Hieronder bespreek ik een aantal zaken welke mij opvallen.

 

De waarde van de woning
Het begint al met de waardebepaling van een internetmakelaar. Er komt een taxateur langs die de waarde van de woning taxeert. Daar zit een groot verschil met de lokale makelaar. Een internetmakelaar werkt meestal met (grote) taxatiebedrijven die niet uit dezelfde omgeving komen, die taxateurs missen de feeling met de markt. De ene straat verkoopt nou eenmaal sneller dan de andere straat terwijl ze op het oog enorm op elkaar lijken. De taxateur van de internetmakelaar werkt vaak op basis van referenties terwijl de traditionele makelaar referenties vergelijkt en weet wat er in de markt gebeurt. Een taxateur heeft geen inzage in hoeveel bezichtigingen een bepaald type woning aantrekt. Hier zit een enorm verschil met een internetmakelaar. Daarnaast staat de gemiddelde woning bij een internetmakelaar vaak (te) hoog geprijsd in de markt en daardoor lang te koop. De traditionele makelaar bespreekt de gevolgen van een te hoge vraagprijs met de verkoper. Een traditionele makelaar geeft advies, maar de verkoper beslist. Wil de verkoper een absurd hoge prijs vragen dan zal de makelaar aangeven hier geen vertrouwen in te hebben. Over het algemeen is de vraagprijs van een woning bij een lokale makelaar dan ook veel realistischer.

De presentatie
Vaak maken verkopers zelf de foto’s of een plattegrond, een video-fotoslide en laten zelden tot nooit de woning inmeten volgens de NEN2580 norm. Dit is een verkeerde keuze! Een presentatie moet je door specialisten laten doen. De kosten hiervoor bedragen zijn ondergeschikt want, je haalt het er dubbel en dwars weer uit doordat je met de perfecte presentatie en kloppende informatie, meer bezoekers krijgt en dus een betere kans op de beste verkoopopbrengst van de woning. Er zijn internetmakelaars die dit deels begrijpen en sommigen bieden dan inmiddels ook fotografen aan.

Het netwerk van de lokale makelaar en zijn partners
Hoe groot is het lokale netwerk van een internetmakelaar? Dat is niet erg groot. Veel lokale makelaars werken met plaatselijke bedrijven waarmee je de kans vergroot dat iemand je huis aan een collega of bekende promoot. Veel verkopers delen hun woning via facebook, ze liken de pagina van de lokale makelaar, dat wordt weer gezien door vrienden van vrienden en voor je het weet wordt een woning gratis gepromoot via Social Media of via mond tot mond reclame. Dit effect is stukken minder bij een internetmakelaar omdat je vrienden die pagina niet liken.

De bezichtigingen
Verkopers doen zelf de bezichtigingen. Alle technische details worden door de verkopers verteld om de woning in een goed daglicht te zetten. Een koper vindt het helemaal niet interessant dat de verkoper uren en dagen aan het huis heeft geklust. De koper wil toch een nieuwe keuken en vloer. Sterker nog dit heeft een negatieve invloed op de verkoopkans, want hoe goed is de kluskwaliteit van de verkoper? De verkoper voelt zich aangevallen als de kijker de keuken afschuwelijk vindt terwijl de potentiële koper hier niets van durft te zeggen om de verkoper niet te kwetsen. Dit is zeker geen goede basis voor onderhandelingen.

Gevoel en emotie
Binnen enkele seconden beslist een potentiële koper dat dit niet de woning is waarmee ze verder willen, terwijl de verkoper maar door blijft praten welke voordelen dit huis heeft ten opzichte van de buren. Een consument koop een huis veelal op basis van gevoel. Als het gevoel niet goed zit gaat het niet gebeuren. We noemen consumenten die via een internetmakelaar verkopen, verkopers, maar dat zijn de meesten niet. Zeker niet wanneer er emotie in het spel is.

Een internetmakelaar als verkoopmakelaar
Een internetmakelaar doet de onderhandelingen terwijl hij nog nooit in de woning is geweest en daardoor vaak erg weinig van de woning af weet. Ze missen ook het gevoel en de kennis van de lokale markt. De argumenten waarmee ze komen staan ergens op papier of zijn ingestudeerd.

 

De conclusie

In mijn ogen is een internetmakelaar absoluut geen bedreiging voor een goede lokale makelaar, mits deze met zijn tijd mee gaat, innovaties omarmt, proactief is, open en transparant werkt.

Via Hypodomus Makelaars Eindhoven verkoop je zelfs een woning 3,4 keer sneller en voor een betere prijs dan via de beste Internetmakelaar…

Wilt u meer weten over onze werkwijze?

Bezoek dan onze website: http://www.hypodomus-eindhoven.nl